Luật sư tư vấn thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình khi có thành viên chết

1.Quyền thừa kế đất đai mang tên Hộ gia đình sử dụng đất

Nội dung câu hỏi: Xin chào luật sư!tư vấn giúp em. Mẹ chồng tôi chết năm 2012 và có để lại một mảnh đất khoảng4000 m2, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và mẹ chồng tôi là đạidiện hộ gia đình đứng tên giấy đất. Hiện tại còn lại 4 người anh chồng cònsống, chồng tôi thì đã chết năm 2010, vợ chồng tôi có 2 đứa con. Nay các anhchồng tôi không muốn chia tài sản cho tôi mà muốn đuổi tôi ra khỏi mảnh đất nàyvà cho rằng tôi là con dâu thì không có quyền được hưởng phần tài sản này. Xinhỏi tôi có quyền thừa kế trong phần đất này hay không? Nếu tôi không được hưởngthỉ các con tôi có được hưởng hay không? Nếu chia thừa kế thì chia như thế nàolà đúng?

Luật sư Gia Đình trả lời:

 Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câuhỏi cần tư vấn, với thắc mắc của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin mà bạn cung cấp mảnhđất 4000m2 được cấp cho hộ gia đình mẹ chồng bạn, do mẹ bạn đứng tên chủ hộ.Tại Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định về Hộ gia đình sử dụng đất nhưsau:

“Hộ gia đình sử dụng đất là nhữngngười có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luậtvề hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thờiđiểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhậnchuyển quyền sử dụng đất.”

Như vậy, theo quy định của pháp luậtđất đai đất cấp cho hộ gia đình thì tất cả các thành viên có quan hệ huyếtthống, có tên trong sổ hộ khẩu vào thời điểm cấp Giấy chứng nhận sẽ cùng là chủsở hữu với mảnh đất này. Bạn cần xem xét xem thời điểm cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất chồng bạn có tên trong Sổ hộ khẩu cùng với mẹ chồng bạn haykhông. Nếu chồng bạn có tên trong sổ hộ khẩu thì chồng bạn cùng là chủ sở hữuvới các thành viên khác. Khi chồng bạn mất phần đất này sẽ là di sản thừa kếcủa chồng bạn do đó nếu những người chú còn lại không cho bạn và các con hưởngdi sản là trái quy định của pháp luật.

Do đất được cấp cho hộ gia đình dođó mẹ bạn không phải là chủ sở hữu riêng của mảnh đất, khi mẹ chồng bạn mất mộtphần đất thuộc sở hữu của mẹ bạn trong tổng diện tích 4000m2 sẽ trở thành disản thừa kế. Do mẹ bạn mất không để lại di chúc nên tài sản này sẽ được chiatheo quy định của pháp luật về thừa kế.

Điều 650 Bộ Luật dân sự 2015 quyđịnh những trường hợp thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Thừa kế theo pháp luật được ápdụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúcchết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chứcđược hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làmngười thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận disản.”

Điều 651 Bô Luật dân sự 2015 quyđịnh về người thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Những người thừa kế theo phápluật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ,chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

2. Những người thừa kế cùng hàngđược hưởng phần di sản bằng nhau.”

Điều 652 Bộ luật dân sự 2015 quyđịnh về thừa kế thế vị như sau:

“Trường hợp con của người để lại disản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu đượchưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháucũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt đượchưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.”

Theo các quy định này thì bạn là condâu nên không thuộc hàng thừa kế tài sản của mẹ chồng bạn. Do chồng bạn mấttrước khi mẹ bạn mất nên trường hợp này các con của vợ chồng bạn sẽ thế vịhưởng phần di sản thừa kế của chồng bạn. Các con bạn sẽ được hưởng phần di sảntương tự như những người thừa kế khác. Do đó, các chú không cho các con bạnhưởng di sản là không phù hợp với quy định của pháp luật.

2.Đất của hộ gia đình chia thừa kế thế nào?

Để chia thừa kế đất hộ gia đình phảixác định phần quyền của người để lại di sản trong khối tài sản chung là quyềnsử dụng đất của hộ gia đình.

Để xác định phần quyền này phải thựchiện thủ tục tách thửa đất. Có 2 trường hợp xảy ra:

• Trường hợp 1: Đủ điều kiện táchthửa và các thành viên trong hộ gia đình thống nhất tách thửa

Theo điểm b khoản 2 Điều 167 LuậtĐất đai 2013, trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần, nếu cácthành viên còn muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình vàđồng ý tách thửa đất cho người người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luậtthì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp Giấychứng nhận (do việc tách thửa đất có thể làm ảnh hưởng đến quyền lợi của cácthành viên khác trong hộ gia đình nên cần có sự đồng ý của các thành viên khácđể tách thửa). Sau đó, phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người chết sẽtrở thành di sản thừa kế, được chia cho những người thừa kế theo quy định củapháp luật.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, để táchthửa đất và chia thừa kế bằng hiện vật thì phải đủ điều kiện tách thửa theo quyđịnh của pháp luật đất đai.

• Trường hợp 2: Không đủ điều kiệntách thửa hoặc các thành viên không thống nhất được về việc tách thửa

Trên thực tế phát sinh rất nhiềutrường hợp không đủ điều kiện tách thửa do không đủ điều kiện tách thửa để chiathừa kế đất hộ gia đình hoặc các thành viên trong hộ không thỏa thuận được vớinhau về việc tách thửa như thế nào.

Khi đó, không thể tiến hành phânchia quyền của các thành viên trong hộ bằng hiện vật (tức là chia bằng đất).Việc chia thừa kế đất hộ gia đình được giải quyết bằng cách định giá tài sảnbằng tiền và chia cho những người thừa kế phần tiền tương ứng với giá trị tàisản người chết để lại. Phần tài sản của người chết để lại sẽ trở thành di sảnthừa kế. Khi đó, chỉ cần xác định những người được hưởng di sản thừa kế theoquy định của pháp luật là có thể hoàn tất thủ tục chia thừa kế.

Trong trường hợp những người thừa kếkhông tự thỏa thuận được với các thành viên khác của hộ gia đình về việc chiathừa kế phần đất là di sản của người chết để lại nằm trong đất của hộ gia đìnhthì có thể khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật.

3.Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình khi có thành viên chết

Tôi muốn hỏi về thế chấp quyền sửdụng đất hộ gia đình khi có thành viên chết. Gia đình tôi đang muốn thế chấpQuyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng, Chủ sở hữu ghi trên sổ đỏ là Hộ giađình tôi. Tuy nhiên, sau thời điểm cấp sổ, bố tôi đã chết. Vậy gia đình tôi cóquyền thế chấp sổ đỏ trên tại Ngân hàng hay không? Nếu không phải làm thủ tụcgì để có thể thế chấp tài sản được?

Luật sư Gia Đình tư vấn:

Căn cứ Điều 179 Luật đất đai năm2013 quy định:

Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộgia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đấtnông

nghiệp được Nhà nước giao trong hạnmức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuêđất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có cácquyền và nghĩa vụ sau đây:

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền đểthừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất,nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được đểthừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

rường hợp người được thừa kế làngười Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đốitượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị củaphần thừa kế đó;

……………………………………………………”

Do đó, quyền sử dụng đất được giaocho hộ gia đình thì những thành viên trong hộ gia đình đều có quyền và nghĩa vụđối với mảnh đất đó. Họ có thể để lại thừa kế quyền sử dụng đất của mình chongười khác.

Trường hợp, gia đình bạn được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình mà sau khi được cấp Giấy chứngnhận thì bố bạn mất. Quyền sử dụng đất của bố bạn sẽ được để thừa kế theo phápluật hoặc theo di chúc (nếu bố bạn để lại di chúc hợp pháp). Do đó, gia đìnhbạn không thể thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng được vìnhững thành viên trong hộ gia đình chỉ có thể quyết định thế chấp quyền sử dụngđất của họ mà không có quyền đối với phần quyền sử dụng đất của bố bạn.

Gia đình bạn phải thực hiện việcphân chia di sản thừa kế của bố bạn, thực hiện thủ tục khai nhận di sản. Phầnquyền sử dụng đất của bố bạn sẽ được tách ra và phân chia cho những người đượcthừa kế. Gia đình bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác. Khiđó, gia đình bạn mới có thể thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất này để thếchấp tại Ngân hàng.

Tóm lại:

+ Sau khi bố bạn chết thì không thểthế chấp quyền sử dụng đất này tại ngân hàng;

+ Gia đình bạn cần chia di sản thừakế của bố bạn là quyền sử dụng đất trong hộ gia đình và thực hiện thủ tục khainhận di sản cũng như đăng ký quyền sử dụng đất. Sau đó mới có thể tiến hành thếchấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổnghợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viêncó trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biếtrộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trongnghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghềluật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho nhữngnạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguyhiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguyhiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm,có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận cókhăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến côngviệc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa.Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ,đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội. 

Luật sư Trần Minh HùngTrưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiềunăm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởngvới nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênhtruyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hìnhViệt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV,THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOVGiao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hìnhQuốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và phápluật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trêncả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo chonhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật vớitrường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luậtcho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn chonhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như vàViettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùaCovid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cốý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động,hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sựđóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hộicủa luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luậtvà cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIAĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du,Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net.vn

http://www.luatsuthanhpho.com